发改委催你春节买房?未免太过着急。-杏鑫娱乐

发改委催你春节买房?未免太过着急。
  •  2022-01-24

1月16日,国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》,通知要求促进住房消费健康发展,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良好循环和健康发展。有媒体称,这是自1998年房改以来,24年来头一次国家发改委喊话,让大家春节买房。

无论“发改委喊你买房”是确如此意,还是媒体营销,可以看出的是,中央工作会议提出房地产领域需要“良性循环”后,房地产调控政策确实发生了改变。目前,一方面,房地产融资环境已经有所松动,政策上对于正常房地产信贷融资予以放松;另一方面,目前有消息透露,央行、银监会等监管部门和地方政府也在为房企建立对接机制,推动房地产市场的项目兼并,以化解一下房企面临的债务危机。政策的转向和变化,使得很多市场人士开始意识到房地产市场的“政策底”已经出现。

这些情况的变化,使得市场对于房地产市场未来的发展变得乐观起来,一些房企股票价格出现较大的涨幅。由于房地产市场的比重以及对宏观经济的影响,市场对未来房地产市场的“市场底”有所期待,并希望房地产市场出现新的反弹,以带动经济需求的恢复。在安邦智库(anbound)的研究人员看来,房地产市场的恢复仍需要假以时日,在整个市场的长期发展逻辑已经发生改变的情况下,重新以“土地经济”模式发展房地产的可能性越来越小,未来房地产市场不仅面临整体空间的限制,同时也面临结构性的调整。这些都意味着对于房地产市场发展需要更加理性地看待。

2021年房地产遭遇空前的“寒冬”,在“房住不炒”政策压力和融资收紧的背景下,大部分房企未能完成年度销售计划;另外,越来越多的高杠杆房企出现债务违约。房地产市场出现前所未有的危机。虽然目前来看,对于个人信贷和项目并购融资有所放松,但这些政策下,房企仍然会出现分化的局面,将进一步加速市场的整合。特别是一些国资房企会进一步的扩张,而一些问题民企仍然面临进一步的市场出清。目前来看,有关民企项目并购的问题仍处于初级状态和博弈之中,这种情况在新的一年会持续。在填补“爆雷”房企留下的“巨坑”后,整个领域能否有增量的空间并不乐观。在相当长的时间内,房地产市场仍将处于整合和恢复之中,难以有效反弹。

市场底部的形成,不仅需要政策的支持,同样需要市场供需的进一步平衡。在经历了“寒冬”之后,购房者对市场的预期已经发生了变化。目前很多地方城市开始出台房市“限跌”政策,防止房价波动对地区经济和社会构成威胁。这实际上对于市场预期的改变具有推动作用。这可能会是房市在出清之前,仍处于惯性向下的一个过程之中。更值得关注的是,安邦智库曾经提到,“后土地经济”时代,房地产市场发展所需要的高速城镇化阶段已经过去,一些地方在人口流动和结构变化下,对房地产的需求已经出现了变化,这种变化对当地房市的影响已经开始显现,而且短期内难以发生大的改变,由此也将带来房地产市场需求的改变。

长期而言,在“共同富裕”的目标导向之下,以及城镇化趋势发生改变的情况下,房地产市场的整体需求已经有所不同,整个市场容量空间会发生变化。在房地产领域属性回归实际需求的情况下,其越来越具有公共属性,那么,国资在房地产市场的扩张会进一步加强。而相关的商业需求将不再具有高成长性,从而过去“高杠杆、高周转”的模式已经发生根本性的改变。不仅房地产市场整体空间仍受到限制,而且随着公共住房的不断增加,市场结构也开始出现变化。未来相当多的房企将被挤出这一领域,房地产市场也将回归到理性发展,实现“良性循环”。

尽管房地产市场对于中国稳增长仍具有重要作用,但在形成内生动力,增强可持续发展持续性方面,其负面影响也越来越大。那么,房地产市场的理性回归,对中国经济而言,更具有积极的意义。在新的一年,如果能够实现“精准排雷”,房地产市场债务违约带来的连锁反应将受到有效遏制,对于防风险而言具有重要的意义。而对于可持续发展而言,房地产市场的稳定和出清,有助于将金融资源挤出到相关具有高附加值的产业领域,实现经济结构调整和供给侧改革的目标。

虽然政策上对房地产领域调控有所松动,但这种政策的回归并非意味着房地产市场会出现快速反弹,回归到之前的路径之上。在长期发展逻辑和环境发生不可逆转的改变之下,未来房地产市场的回归需要更加理性,才能实现“良性循环”。

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