适度宽松之下的房地产市场前景如何?-杏鑫娱乐

适度宽松之下的房地产市场前景如何?
  •  2022-03-31

最近,全国多地出台楼市松绑政策。23日,哈尔滨取消了实施近4年的区域性“限售”政策;青岛近期也调整了远郊区限售政策。新一线城市郑州因3月初发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》更是成为今年全国首个在限购限贷方面全面放松的城市。

在这轮楼市政策“松绑”动作中,有机构统计显示,截至3月8日,今年已有55个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策,这对于房地产开发信贷、房地产购房信贷等长期信贷业务无疑是利好因素,由此也会对房地产投资和销售具有正面影响。如果考虑去年11月以来,针对房地产市场的一系列政策放松,很多人对房地产市场预期变得乐观,相关房地产板块股票价格有了明显上涨,认为房地产市场将迎来转机甚至反弹。不过,在安邦智库(anbound)看来,房地产市场的前景并不乐观,目前政策调整是“托市”,避免房地产市场的持续下滑影响经济稳定,在长期趋势发生变化、既有的房地产市场继续出清的情况下,相关的政策放松并不具有真正的“弹性”。

从lpr调整方面来看,去年12月以来1年期lpr已经连续两次调整,累计下降0.15个百分点;而5年期lpr仅调整一次,幅度为0.05个百分点。特别是其调整幅度也低于央行政策利率mlf的下调幅度(0.1个百分点)。这种差异化调整反映了央行仍然对于长期市场利率调整有所担忧,降低市场利率主要针对的是短期流动性需求,对于房地产市场的长期融资需求在政策上仍有所保留。这种微妙的态度表明,一方面央行并不希望房地产市场出现快速下滑的失速局面带来风险扩散,同时也不希望其过快“反弹”,继续吹大泡沫。从这个角度来看,“房住不炒”的政策大基调仍未改变。

另一方面,虽然从政策上来看,对于房地产市场并购活动予以鼓励,甚至提出相关融资活动不受“三条红线”的限制,但这仍是市场自身的整合和市场格局的重组,并非意味着整个市场的扩张。在这种情况下,一些出现风险的企业仍不得不出清自身的项目和资产。根据广东方面的消息,1个多月以来,陷入债务危机的恒大在全国范围内项目频繁易手。如江苏徐州、山东烟台、云南昆明、湖南邵阳、广东佛山等地均有在建或在管项目出售,接盘方多为央企和地方国企,其中不乏总投资过千亿的文旅综合体。就此看来,房地产市场仍处于整合出清的过程中,在这个过程结束之前,很难说房地产市场会触及“底部”。

需要提醒的是,新年以来,房地产信贷政策有所放松,与新一年银行信贷额度投放有关。在相关“三条红线”和信贷额度约束仍然存在的情况下,房地产市场仍会面临阶段性的需求变化。因而,对于房地产市场而言,真正的考验还是在下半年或者第四季度,在银行额度用尽之后,房地产企业仍需要靠自身流动性实现平稳“跨周期”,否则的话,流动性风险仍会阶段性的爆发。另一个隐患是美联储政策收紧带来外部货币环境改变,可能会带来国内市场利率的重新回升。不仅国内金融市场会受到波及,房地产市场同样面临威胁。这也意味着房地产市场今年仍需要去杠杆收缩,而不是加杠杆扩张。

就房地产市场的长期政策而言,近期住建部再次强调加强房地产市场调控。提出毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,保持调控政策连续性稳定性,增强调控政策协调性精准性,继续稳妥实施房地产长效机制,坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险,持续整治规范房地产市场秩序。央行官员也表示,在各方共同努力下,近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,市场预期稳步改善。人民银行将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照探索新发展模式的要求,全面落实房地产长效机制,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

由此可见,房地产市场政策近期虽然有时放松,但长期而言仍是以“稳”为主。在房地产发展基础的人口问题和城镇化发展发生改变的情况下,房地产市场的长期趋势也将从快速膨胀转化而稳定发展。因此,政策上对于房地产市场实际上从短期压制转变为长期约束,短期会继续推动市场整合以实现稳定,长期会继续剥离房地产的金融投资属性,加大公共产品供给,以谋求建立“新发展模式”,实现房地产领域的良性循环。

多地出台楼市“松绑”政策,虽然对房地产市场稳定具有积极作用,但并非意味着房地产整体约束政策的改变。房地产市场仍面临政策和市场的压力,难以恢复快速发展的“弹性”。

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