城市更新时代的房企还有生存的空间么 | 安邦城市研究-杏鑫娱乐

城市更新时代的房企还有生存的空间么 | 安邦城市研究

今年,房地产行业的艰难形势有目共睹。特别是进入4、5月以后,全国各地开始纷纷加大楼市松绑力度,从放开限购和限售到人才购房补贴,再到调整公积金政策、优化房贷利率,甚至不少城市开始出现首付两成。然而,从市场销售表现来看,依然是一片低迷。商品房销售面积、销售金额、个人按揭贷款均在下跌,待售面积则仍在增长,数据说明消费在减少,房企去化压力在增加。直到5月的数据出炉后,强力“救市”才开始走出下行趋势,环比有所拉升。5月,商品房销售面积50738万平方米,同比下降23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元,下降31.5%;其中,住宅销售额下降34.5%。

在当前的政策背景下,房地产企业真正在开发层面的项目空间已经很小了。城市由增量变为存量发展的大背景下,房地产行业免不了脱离原来的道路。过去几年来,传统开发商纷纷涉足“城市更新”领域。房地产企业拥有雄厚的资金实力,资源整合能力,以及一定的运营能力,在城市更新领域形成了一股重要力量。

虽然政府不断发布刺激政策,引导资本、资金进入城市更新,特别是老旧小区改造,房地产企业也有转型的现实需求,但实际结果却依然效果甚微。传统房企要在该领域取得成功,要克服不少困难。

首先是心态的调整,从新区开发建设中的甲方突然变成城市更新中的乙方,心态的转变很重要。从贯彻个人意志,到贯彻甲方意志,需要适应。

更重要的是,城市更新虽然还是房地产业,但发展逻辑已经大不相同。上一阶段中国城市发展的核心动力是“土地 新建”,因为需要销售,所以背后是快速周转的重资产模式。到现阶段,要做的是释放土地价值,城市更新就变成了中轻资产的服务。在大多数情况下,特别是在上一个时代,新区开发都是暴利的。而许多城市更新项目,本身就是政府带有公益性的行为,就算是那些拿给开发商或城投公司去做的城市更新,有一部分做好了也是微利的。如果还抱有从中获得暴利的期望是不切实际的,也许过去那种在大盘开发赚暴利的开发商看不上这些微利,但开发的事情很多地方已经不让干了。

即使是在城市更新的行动中,政策也限制了边界,给出了明确的导向。2021年8月30日,住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,提出杜绝运动式、盲目实施的城市更新行为。多地陆续出台细化条例,如广州发布了《广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见(试行)》,明确了防止“大拆大建”的基调。在禁止“大拆大建”的原则下,地方开始推行城市渐进式微更新,过去那种扩张式、“摊大饼”式的城市更新道路将会被精细化、高质量发展的有机城市更新模式所取代。禁止大拆大建的政策出台后,引发了多地旧改市场震动,部分旧改项目放缓。在“三条红线”和贷款集中度政策出台以来,房企融资环境持续收紧,民营房企面临较大压力,财务危机接连爆发。市场下行,叠加自身过往奉行高杠杆策略,房企开始纷纷“爆雷”,其中包括不少重仓旧改项目的企业。

同时,城市更新的投资回报模型,也不适合当下的房地产企业。以老旧小区改造为例,通过改造公共空间,改造管网,改造市政市容,带来了老百姓生活品质的提高,同时也带来了房屋增值收益。但这个收益是投资方拿不到的,这个行为就注定是“公益行为”。老旧社区改造的核心还是政府责任。对于城市更新领域的其他业务类型来说,道理是同样的。资金规模要大,资金周期要长,利息要够低。作为民企,在获取项目、引入合作方,甚至发reits等方面,都比国企有一定的劣势。从这个意义上说,至少在现阶段,更注重社会效益的“国资”肯定是城市更新领域的一个主体。尽管国企、央企可以做到“无限qe”,然而单纯投入、不计收益,对于整个市场的良性发展来说,是不利的,城市更新赛道需要民企参与其中。

经过近些年的探索,以及政策层面的加持,城市更新领域的商业模式也渐渐清晰。

一方面,部分投资方可通过“做公益”获得小区物业运营权,或通过规模的积累实现融资上市,从而平衡收益。

另一方面,房地产企业可以先从投入少的物业管理、城市服务领域做起。城市更新“三分靠建,七分靠管”,后期的运营服务也同样重要。去年,住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》全面规范和改进住宅物业管理工作。2020年,物管行业呈现逆势爆发态势,特殊的市场环境给物管行业的发展机遇与挑战并存。从规范物企和行业的角度来看,行业发展监管加强,长久利好物业发展。随着物业服务的边界不断扩大,物企纷纷将目光投向更为广阔的城市服务,由此不少企业选择与当地国企合作,一方提供物业服务,一方牵线招揽业务。

随着中国经济发展进入新阶段,中国房地产在发生格局变化——从发展模式到政策环境、以及产业定位都在发生新的变化和更替。政策转向和环境改变将形成新的城镇化发展趋势。房地产行业的转型需要适应这一新趋势,重新予以定位。

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